原来以为，2017年的市场，一定不会比去年更好——毕竟，2016年国庆节的那一拨调控是足够有力度的。

但现在看来，2016年底的几个月，只是市场在休息蓄力，更猛烈的涨幅接踵而至。开年以来，包括北京周边、长三角的次中心城市，以及南京、郑州等二线区域中心城市，再次迎来了一波“小阳春”。

比如，今年为火爆的“环京”楼市，今年春节刚过，在北京房价带动下，燕郊迅速反应，每平方米突破2万元。不久前与通州规划“统一政策”消息传出，燕郊楼市再度“沸腾”，有的楼盘已超过每平方米25000元。据说，很多人购房者已经不看户型、位置，不管何时收房，见到销售人员问的话就是“多少钱”。

坦白说，这样的房价已经不低了，一线城市核心区已经飙到10万+，远郊价格则能飙涨到两三万一平米，即使是二线城市郑州，根据郑州房管局公布的数据，2016年底商品住宅均价是10445元/平方米。但大家普遍的感受是，三环以内已经没有15000元以下的房子，四万沿线也普遍在1.2万以上。也就是说，一套小三房总价至少得100万以上，如果在核心区，基本上要到150万，甚至可能超过200万。

相比之下，郑州的平均月工资不过五六千元，按照通常的房价收入比，郑州家庭至少要不吃不喝10年才能买房。而且，郑州买一套房子即使付得起首付，月供随便也要六七千，还怎么生活？

更极端的例子，郑州北龙湖的房价几乎都得4万元/平方米，而且几个地王项目很有可能要突破6万/平方米，二线城市卖出了北上广深的一线价格，一套房子动辄上千万，首付500万，月供也要3~4万/月，多高的收入，才能负担得起？

房价这么贵，收入这么低，到底哪些人在一线城市买房子？

在回答这个问题之前，需要先问三个问题：

1.哪些人买不起房子？

2.哪些人在买房子？

3.工资不高，房价怎么被买高了？

哪些人买不起房子。

按照第三方数据，郑州白领上班族的平均月薪据说有6000元左右，也可能略低一些，如果两口子都是上班族的话，加起来月收入超过一万元，还月供的难度并不算太大。

现在买房的年轻人，难处在于首付。在2016年房价暴涨之前，大部分首付总额在二三十万左右，2014年、2015年市场不好的时候，还是不少零首付、分期首付，所以难度不大。

但这次暴涨之后，在新的政策之下，首付三成随便都要40万以上，这虽然比不上北京上海，但也不是一比小数目。一人买房，全家凑钱，首付就是拼家底。大部分买不起房的都属于家庭起点比较低，来自农村或者偏远县城，这些年轻人没有原始积累，总想着拿工资攒首付，却“永永远远也赶不上倍涨的房价”。

还有一种是没有谈恋爱结婚，独木难支买不起房的。单身汉买不起房的原因是多方面的，家底儿薄、事业没有迎来春天或者生意惨淡都可能是理由。这个问题在现代都市非常普遍，大龄剩男剩女，碍于身材样貌财富见识等各种原因，没有找到心仪的另一半。务实的解决办法是找个志同道合的对象，俩人一起凑首付还贷款，收获的除了房子和爱人之外，还有留给下一代的希望。

至于因为收入低买不起房那一类，用任某的话说就是“终究要被城市淘汰的”，理性点分析，起点低、收入低，意味着在城市的长期竞争中被落下，需要全方位的提升才能考虑在城市买房的问题。

前些年，媒体热炒“逃离北上广”，其本质上就是一种淘汰机制，能够在城市丛林竞争中胜出，比如置业安家、娶妻生子，则赢得了一线城市的“站票”；逃离的人，虽未必是失败者，但大部分都不堪一线城市的高房价，压力之下，只能选择与经济能力匹配的生存环境。

第二个问题：哪些人在买房？

郑州不仅是郑州人的郑州，更是河南人的郑州，未来还将是人民的郑州。

很长时间，郑州超过60%的房子被“外地人”买走了，这些外地人包括一线城市回郑置业的，也包括地方市县到省会买房，以及少部分的炒房团。

所以说，作为二线城市郑州，房价之所以能够不断上涨，一个根本原因是在于除了本地人群购房、换房需求之外，源源不断人口流入才是问题的根本。郑州在过去的几年时间内，平均每年新增30万常住人口，才是房价上涨的真相。

2016年房价疯涨的城市，无一例外都是所在区域的中心城市，具备极大的人口吸引力，大量的人口流入成为楼市火热的基本面。相比之下，国家接连“去库存”的三四线城市，即使有政策刺激，楼市表现也不温不火。

楼市有一个铁律，“人口流入则房价涨，人口流出则房价跌”，如上图所示，郑州苏州武汉房价飙升，长春哈尔滨房价萎靡不振，本质上是人口吸引力的差距。

有人就有需求，买得起房子办法有很多种。即使是郑东新区总价三四百万的房子，首付也不过150万，很多家庭拼拼凑凑也能买得起。更常见的则是以房换房的，把早些年买的“老破小”卖掉，还掉贷款也能剩下百八十万，拿到的钱作为首付再换一套稍微好点的，一个朋友之前买了东三街的老房子，换到东区的东方鼎盛时代，就是用这种“卖房付首付”的办法。

其实，还有一个简单的方法，你问问周围人，到底有没有购房需求？我个人感受，没房的着急买房，有小房子的因为生孩子、养老人要改善居住条件，老旧小区的想改善居住换新校区的大房子，因为孩子上学、工作上班等原因换房的也不在少数。

总之，除了极个别土豪之外，大部分人对于自己的居住条件是不满足的，有很大的改善需求，这些巨大的需求，就是楼市上涨的动力所在。

第三个问题：工资不高，房价怎么上天了？

你没钱，并不等于别人没钱；你家里困难，但别人家可能很富裕。

在人口流入城市，购房需求除了常住人口之外，还要面临外来人口的竞争。所以本地人工资水平并不能决定房价，包括“外来户”在内的所有买房者的经济能力，才是衡量房价高低的砝码。房价涨不涨，与普通人的工资并不相关，只取决于郑州的城市吸引力，以及新增人口的支付能力。

包括郑州在内的一二线城市，买房人的资金很多并不来源于工资，更多是家庭整体财富基础的PK。你可能月薪两万，但别人有工厂，收入也不低，在买房的竞争中并不落下风。身边有很多类似的案例，这些人大多来自地市家庭，父母都有稳定的工作和收入，也积累了一定的财富，在买房的时候可以得到巨大的支援，可以提供首付甚至是全款。

而且，一二线城市正在成为财富配置的重要选择。在新的国家城市规划中，北上广深被定位为全球中心城市，郑州则属于“中心城市”，正如李嘉诚的资产会遍及纽约、伦敦、巴黎，郑州已经成为中原地区财富阶层的“标配”，未来甚至可能吸引更多的一线富豪前来置业，就像楼市吸引外来万科、融创、恒大等一线开发商一样。

当你的竞争对手来自全河南乃至的时候，房价不断摸高就顺理应当。购房群体的不断变化，其支付能力都在不断提升。正如有人评论的，“本地挣工资的人的天花板，是要被外地富裕家庭打破的，而富裕阶层的天花板会被的富豪阶层打破，后被世界富豪打破。你买不起，人家买得起，反正现在土地供应越来越少，一手房在成为奢侈品，有钱者得之。”

选择怎样的生存环境，除了决定自己一生的生活状态之外，甚至将影响几代人的生活。

农村出生成长的年轻人，通过高考跳龙门成功后，常常自卑于城市孩子的多才多艺。我就经常感慨，除了学习能力的优势外，为人处世、思维逻辑和抗压能力，与他们都有着明显的差距。这种“天赋”的差异，决定了大家并不是在同一个起跑线上竞争，所以才会有“我不是富二代，但我希望自己的孩子是富二代”的期待。

所以，很多人为了下一代，在城市里打拼，每天吸着雾霾，赚着卖白菜的钱，却在子女教育上一掷千金，把学校区域房炒出了天价。当城市的资源仍然跟户籍制度绑定时，在城里买房已经成为一种跨越代际的竞争。

与“逃离北上广”对应的则是“逃回北上广”，习惯了大城市的风花雪月和公平竞争，很多人对故乡的月冷星稀和裙带关系并不适应，开始放弃不切实际的“田园梦想”，回归现实。在大城市，虽然每天堵车吸霾早出晚归，但其更多的就业机会、更高的收入水准、完善的医疗交通设施，让与我一样的很多人，只能无奈栖身。

这背后的逻辑，其实是基于城市资源 的人口争夺。随着中国生育率持续保持低位，人口红利坍塌之后，过去的增量竞争，开始变成了存量争夺，北上广深郑州武汉等城市的不断膨胀，对应的则是三四线城市的萎缩塌下。

中信建投曾经出了一份名为《中国人口大迁移：一场你死我活的城市战争》的报告，详细论述了改革开放30年以来，中国人口流动对城市发展、房价等的影响，并推断：人口迁徙是主导房地产市场的要素。

在新的《城镇体系规划》里，提出要构建“十百千万”的城镇体系，即“十个国家中心城市、一百个国家特色城市、一千个中小城市、一万个特色镇”，被明确定位建设国家中心城市的地方有北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州等8座。

未来，依托这些中心城市将建立互相联系的城市群，这些中心城市将成为名副其实的“巨无霸”，在基础设施建设、产业资源聚集、产业人口导入等方面都将会有明显优势。

所以，郑州在年后有多条地铁线同时开工，要在2020年底之前保证8条地铁线通车，覆盖范围包括中牟、上街、荥阳、新郑等周边郊县，类似白沙、绿博、常西湖、南龙湖之类的新区不断崛起，甚至远在黄河对岸的平原新区都成为郑州人的后花园。

具体到楼市层面，包括郑州在内的中心城市将复制北上广深的发展路径，城市规模迅速拉大、城市人口迅速增加、产业布局快速聚集，房价也将持续上涨，成为高地。而周边的人口流出城市如周口驻马店，产业空心化和城市规模萎缩趋势将逐渐明显，楼市虽然不至于崩盘，但高企的库存将长期存在。

这种场景终的结果将是这样的，如果你需要更高水平的医疗、教育，参加丰富多彩的文化活动，享受“3覆盖周边大都市，半天抵达全中国，24通达全球”的交通条件，以及逛一逛LV、Gucci云集的高端商场，以及冷门小众的特色餐饮美食，这些需求只有未来的中心大城市才会有，别无选择。

结论：

1. 人口流入城市的工资水平对于房价只有参考意义，并无直接关联。当外来人口大量涌入的时候，“房价收入比”这个规律并不适用。

2. 房价长期看人口流入，短期看信贷货币政策，库存笑话周期则直接决定价格变动。如果人口持续流入，房价大周期呈现上涨态势。短期随着信贷货币政策的收紧，以及楼市供应量的增加，库存消化周期将逐步拉长，房价趋稳是大概率事件。

3. 人口流入城市的购房人群，在相当长的一段时间里，将继续以“本地居住条件改善+外地人口流入”为主，他们也将推动这些城市房价长期稳定上升。在这样的上涨趋势里，买不买从来都不是问题，买的早晚是问题，买到什么楼盘、什么区域才是问题。

4. 做投资买股票，都希望上涨趋势开始之前“上车”，只有这样才能享受红利。买房子也需要提前布局。城市发展的红利，在过去的10年里已经让所有人看到，未来城市发展将释放更多机会，现在加入也还不晚，未来将证明你的眼光。