近期，部分商业银行上调首套房贷款利率，折射出银行对于房地产未来走向的担忧；与此同时，受控于不断紧缩的信贷额度，不少银行严控房地产开发贷款，甚至上浮５０％的开发贷款利率。处于利 企和“量价双降”的夹击下，房地产行业将何去何从？ 

    利 企挤压利润

    房企面临“大洗牌”

    国家统计局 数据显示，９月份，７０个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有１７个，环比持平的城市有２９个；同比涨幅回落的城市有５９个。 

    中国银监会主席刘明康１９日在ＣＥＯ组织峰会上表示， 的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌４０％，中国房地产贷款风险仍可控。 

    同日，海尔地产董事长卢铿在第二届地产金融创新峰会上表示，房地产业涉及五六十个行业，关联度极大，如果房价下跌五成，可能会对金融、乃至经济产生较大影响。“目前房地产行业民间灰色融资 厉害，加之各种成本全面上升，对房地产利润空间挤压明显。” 

    北京盛世神州资金董事长张民耕告诉记者，目前房地产利润率的下降已经是不争的事实。“以前开发能有部分利润，销售以后 还有一部分利润，可现在开发的利润要被 商分享，而 的利润更是越来越少。大地产商实力强劲有竞争 ，小房地产商今后的发展更为艰难。” 

    民建 副主席辜胜阻表示，今年不少房地产企业遭遇了融资难题，在利 企和“量价双降”夹缝中生存的房地产企业在年底或将面临“大洗牌”。 

    认为，当下房地产企业要调整心态，改变过去多年追求高利润、大规模发展的模式，降低发展速度，积极改进产品服务，提升产品质量。 

    旅游 、 养老或成市场方向

    工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前房地产交易量大幅下降，房地产价格出现松动，达到年初房地产调控的目标，也同时倒逼房地产企业开始思考转型道路。“在商品住宅受到较大挤压的时候，我们应该思考原来哪些价值发挥得不够，寻找‘价值洼地’。” 

    聂梅生认为，目前国内房地产企业对于内需和消费挖掘不够，旅游地产、养老地产、商业地产等新方向 巨大。“仅国庆长假七天，零售和餐饮企业销售额就达近７０００亿元，２０１０年旅游带动的产值更是达到１．２万亿元，旅游业是长期内需，也是地产业不错的 方向。” 

    “在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业也是房地产发展的新方向。”她说。 

    认为，目前中国城市化发展到一定阶段，房地产行业不能仅仅停留在商品住宅的开发层面，需要伴随城市开发、运营，进入城市化开发的第二阶段，积极发展商业地产。 

    今年开始，国家政策大量向公租房、保障房、廉租房倾斜。 建议，房地产开发商还可以关注房地产管理方面的 ，未来国内需要的不仅是物业，而是大型的专业租赁管理公司。

    脱离银行信贷依赖

    利用基金抱团取暖

    针对房地产市场的调控政策逐级加码，限购、限贷等各种手段增多，房地产企业依靠间接融资的低成本时代一去不复返了。金融创新成为摆在每个房地产企业面前的一道难题。 

    “房地产开发商的金融模式发生了巨大变化。原来形象地说是十个碟子六个盖，现在不行了。”张民耕介绍，原来有３０％的自有资本金，房地产商就可以从银行贷到款做项目，但现在自有资金加借贷资金的模式已经很难行得通了。 

    随着资金压力的加大，房地产商也在不断寻求多元化的融资方式。数据显示，今年以来，开发资金的来源自筹资金占４１％，定金和预付金占２５％，贷款占１６％，其他占１８％。 

    认为，在负利率时代，房地产 仍然是一个能跑赢ＣＰＩ的 工具。实际上通过房地产基金、信托等 渠道，一方面可以让民间资金，让老百姓参与到房地产 中来；一方面给一些资质不错的开发商注资，帮助其发展更好的项目。 

    民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇介绍，今年上半年信托发展较快，全行业房地产信托增长大概为１７００亿元。因为增长快，房地产信托受到 部门比较严格的限制，今年下半年，房地产类信托发行的速度明显回落。“在银行‘惜贷’、信托受限的时候，基金可能是一个比较好的发展机会。” 

    “解决中小开发商和三四线开发商的资金链问题，需要抱团取暖。”张民耕介绍，今年８月经过工商联房地产商会批准，由神州基金、高科 、信基基金等国内近４０家房地产 基金发起成立了房地产 基金联盟，动员非房地产行业的社会资金增加城市化和房地产投入。 

    “通过房地产基金这种方式，既改变了民间资金原来‘’的房地产 方式，抑制需求盲目扩大，又为上游增加了资金供应，有益于未来的市场健康理性发展。”聂梅生说。